Σειρά εργαλείων έχει στα χέρια της να διαχειριστεί η Πολιτεία αλλά και η αγορά προκειμένου να δοθεί λύση στο ζήτημα της εύρεσης προσιτής κατοικίας, ιδίως σε μία περίοδο έντονης ανόδου των τιμών λόγω των διεθνών επιτοκίων αλλά και δεδομένης της αυξημένης ζήτησης στην ελληνική κτηματαγορά, όπου το κτιριακό απόθεμα είναι περιορισμένο. Αυτό είναι άλλωστε και ένα από τα κύρια στοιχεία, στα οποία στέκεται ο Μιλτιάδης Αποστολίδης, COO της εταιρείας διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, Thea-Artemis Financial Solutions. Αναφέρεται ιδιαίτερα στο γεγονός ότι κάθε νέο ακίνητο που εισέρχεται στην αγορά από όποια πηγή και εάν προέρχεται, συμβάλλει στη μείωση των τιμών, αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος και εν κατακλείδι δημιουργεί ένα ευνοϊκό περιβάλλον για την διάθεση προσιτής κατοικίας προς τους εκάστοτε ενδιαφερόμενους.
Βασική προϋπόθεση η συνεργασία δημόσιου – ιδιωτικού τομέα
Κύρια προϋπόθεση σύμφωνα με τον κύριο Αποστολίδη είναι να υπάρξει εντατική συνεργασία μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, προς την κατεύθυνση να ληφθούν δραστικές αποφάσεις που θα βοηθήσουν στο να καταστεί προσιτή η κατοικία.
Ο ίδιος φέρνει το παράδειγμα των Ηνωμένων Πολιτειών, η οποία είναι ώριμη στο θέμα διαχείρισης ακινήτων που προέρχονται από πλειστηριασμούς με σκοπό την επανατοποθέτησή τους στην αγορά για την δημιουργία προσιτών κατοικιών για νέους ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα στις Ηνωμένες Πολιτείες υπάρχει συγκεκριμένο θεσμικό πλαίσιο, βάσει του οποίου ο χρόνος εκπλειστηρίασης ενός ακινήτου τηρείται με απόλυτη συνέπεια χωρίς παρεκκλίσεις. Επομένως δημιουργείται ένα περιβάλλον, βάσει του οποίου η διαδικασία πραγματοποιείται σε συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο, διευκολύνοντας τη διαχείριση των ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα. "Αντιθέτως, το περιβάλλον στην Ελλάδα είναι εξαιρετικά περίπλοκο. Για να αντιληφθεί κανείς την εικόνα που επικρατεί στη χώρα μας υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός τέτοιων ακινήτων. Ακόμα και σε περιπτώσεις που ο οφειλέτης συνεργάζεται πλήρως κατά τη διαδικασία αξιοποίησης ενός ακινήτου ο χρόνος και οι διαδικασίες καθίστανται ιδιαίτερα δαιδαλώδεις. Πόσω μάλλον σε περιπτώσεις όπου οφειλέτης είναι μία εταιρεία, όπου απαιτούνται περαιτέρω διευθετήσεις και ενέργειες προκειμένου να ολοκληρωθεί η συναινετική πώληση ενός ακινήτου".
Το ζήτημα επανάκτησης της πιστοληπτικής ικανότητας του οφειλέτη
Ζήτημα κατά τον ίδιο αποτελεί ότι η αβεβαιότητα που επικρατεί κατά την διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, είναι ότι ο οφειλέτης στην Ελλάδα ακόμα και μετά τον πλειστηριασμό διατηρεί για ένα διάστημα μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας τον χαρακτηρισμό του ασυνεπή οφειλέτη. Σε αντίθεση με τις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου ο οφειλέτης αποχαρακτηρίζεται πλήρως από κάθε προηγούμενη οφειλή του και πλέον μπορεί να επανακτήσει την πιστοληπτική του ικανότητα μετά την εκποίηση ενός ακινήτου που συνδέεται με μη εξυπηρετούμενη οφειλή.
"Σημαντικό είναι επίσης να παρέχεται στον οφειλέτη η δυνατότητα της εξωδικαστικής οφειλής κάτι που συμβαίνει στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου εκτός της δικαστικής διαδικασίας, μπορεί κάποιος να επισπεύσει τις διαδικασίες διευθέτησης ενός ακινήτου σε ταχύτερο χρονικό διάστημα", συμπληρώνει ο κύριος Αποστολίδης. "H επιτυχία ενός servicer είναι να βρίσκει λύσεις χωρίς να χρειαστεί να φτάσουμε στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης, προτάσσοντας ως μέσο τη συναινετική πώληση ενός ακινήτου. Είναι γεγονός ότι υφίσταται ένα μεγάλο ποσοστό οφειλετών που αναζητούν συναινετική λύση, με την παράδοση του ακινήτου στην εταιρεία διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων προκειμένου να διαγραφεί η οφειλή του. Εάν ωστόσο δεν ολοκληρωθεί η διευθέτηση με συναίνεση του οφειλέτη, στόχος μας είναι και στην περίπτωση ενός πλειστηριασμού να πωληθεί το ακίνητο και να αξιοποιηθεί. Πλέον αρκετοί είναι οι ενδιαφερόμενοι που αγοράζουν ένα ακίνητο που προέρχεται από πλειστηριασμό, δεδομένου ότι είναι πλέον μεγάλος ο αριθμός των ακινήτων που είναι διαθέσιμα στην αγορά μέσω αυτής της διαδικασίας".
Επιπλέον, ένα ακόμα εργαλείο που συμβάλλει για την αξιοποίηση των ακινήτων αυτών είναι το μοντέλο των REOs. Ως REOs χαρακτηρίζονται τα ακίνητα που έχουν εκτεθεί σε πλειστηριασμό και δεν πουλήθηκαν κατά τη δημοπρασία. Ακολούθως εάν το συγκεκριμένο ακίνητο δεν βρει νέο αγοραστή, η ιδιοκτησία αθετείται από την τράπεζα ή τον δανειστή. Ορισμένες άλλες περιπτώσεις κατάστασης REO μπορεί να περιλαμβάνουν, για παράδειγμα, παραδείγματα όπου ένας ιδιοκτήτης μετακομίζει ή φεύγει από τη ζωή. Εάν οι κληρονόμοι του σπιτιού δεν είναι πρόθυμοι να εξοφλήσουν την υποθήκη ή να το πουλήσουν οι ίδιοι, μπορούν να επιστρέψουν το ακίνητο στον δανειστή.
Σημειώνεται ότι πρόσφατα η Thea Artemis, η οποία λειτουργεί ως servicer στην διαχείριση μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, ανανέωσε την άδειά της από την Τράπεζα της Ελλάδος με βάση τον νέο νόμο Ο 5072/2023, αποτελώντας πιστοποιημένο συνεργάτη των μεγαλύτερων τραπεζών στην Ελλάδα σε θέματα διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων.